Didelio buto pirkimas Vilniuje ir nuoma

Svarstai pirkti ar nuomotis? Ar verta investuoti į NT? Diskutuojame temomis, kurios susijusios su NT pirkimu, nuoma ir pardavimu.
Skelbti atsakymą
Vartotojo avataras
GlobRock
Naujokas
Pranešimai:29
Užsiregistravo:Ant Geg 12, 2020 2:03 pm
Išsiųsta patiktukų: 4
Gavo patiktukų: 2
Didelio buto pirkimas Vilniuje ir nuoma

Standartinė GlobRock » Ant Rgp 11, 2020 8:05 am

Sveiki,

greitu metu baiginėsiu kaupti pradinį įnašą įsigyti NT Vilniuje. Mano NT pirkimas būtų pusiau investicinis pusiau ne. Planuoju įsigyti 3 kambarių butą senos statybos mūriniame daugiabutyje, kažkur aplink senamiesį, tikriausiai tai būtų naujamiestis, šnipiškės ar kiti gretimi rajonai. Ieškočiau nudrengto buto iki 80k€, kurį galėčiau pats įsirengti.
Kogero tokiam būste pragyvenčiau apie metus, per tą laiką jį sutvarkyčiau naujai (remontams leisčiau iki 5000€). Taip pat per tą laiką kaupčiau naują "emergency fondą", jeigu nuomininkai dingtų ar dar kažkokiems blogiems scenariams. Planuoju po to išvykti ir pagyventi kitose pigiose užsienio šalyse net gal kelis metus (gal kada parašysiu apie tai vėliau plačiai), o esamą butą paleisčiau nuomai, kad generuoti pasyvias pajamas arba bent jau bankui padengtų paskolą. Nuomą orientuočiau į šeimas. Galvoju, kad nuomočiau legaliai/oficialiai, turbūt šeimai netgi leisčiau deklaruoti pas mane gyvenamąją vietą.
Žiūriu aš į ateitį, galvoju apie savo šeimos kūrimą, taip pat apie didesnes pasyvias pajamas ir kad išdalies jeigu tai yra investicija su "pigia paskola", tai paiimsiu 3k,o ne 2k, todėl ir galvoju apie 3k, butą, nors dabar esu vienišas. Bet man patinka erdves ir tolimoje ateityje planuočiau apie kapitalinius remontus.

Dabartinis variantas
Būstas įsigytas tarkime už 75k€
Palūkanos bankui 300€
Nuoma 550€ atskaičius gpm.
Blogam įvykiui pagalvė 8k€.
Gautą pelną investuočiau į ETF arba skirčiau išlaidoms.

Pesimestiškesnis (krizinis) scenarijus:
Būstas įsikytas už 80k€.
Kad palūkanos bankui būs 4,5%.
Įmoka bus 405€ mėn.
Nuoma 400€ (atskaičius GPM)
Blogam įvykiui pagalvė 6k€.
Taigi bent jaučia tikuosi kad nuoma padengs išlaidas bankui.

- Esu "žalias" šioje srityje. Todėl norėčiau jūsų nuomonės, ar tai nėra per daug "kosmonautiška"?
- Kur galėčiau rasti literatūros/informacijos plačiau apie nuomos verslą, NT įsigyjimus?
- Ką bankas darytų, jeigu praneščiau jam apie tai, jog žadu nuomoti butą prieš 1-įmant paskolą,2-jau paėmus paskolą?
Kol kas aš niekur neskubėsiu, nes dėl covid19 viskas gali keistis. Noriu pasidalinti savo mintimis.
NT namų darbai: Investicijos į Ispaniją: https://globrock.eu/blog/nt-namu-darbai ... gaivinimas

Vartotojo avataras
honestFIRE
Pažengęs Mustachian
Pranešimai:376
Užsiregistravo:Ant Kov 05, 2019 9:30 am
Išsiųsta patiktukų: 47
Gavo patiktukų: 16

Standartinė honestFIRE » Ant Rgp 11, 2020 8:22 am

GlobRock rašė:
Ant Rgp 11, 2020 8:05 am
Sveiki,

greitu metu baiginėsiu kaupti pradinį įnašą įsigyti NT Vilniuje. Mano NT pirkimas būtų pusiau investicinis pusiau ne. Planuoju įsigyti 3 kambarių butą senos statybos mūriniame daugiabutyje, kažkur aplink senamiesį, tikriausiai tai būtų naujamiestis, šnipiškės ar kiti gretimi rajonai. Ieškočiau nudrengto buto iki 80k€, kurį galėčiau pats įsirengti.
Kogero tokiam būste pragyvenčiau apie metus, per tą laiką jį sutvarkyčiau naujai (remontams leisčiau iki 5000€). Taip pat per tą laiką kaupčiau naują "emergency fondą", jeigu nuomininkai dingtų ar dar kažkokiems blogiems scenariams. Planuoju po to išvykti ir pagyventi kitose pigiose užsienio šalyse net gal kelis metus (gal kada parašysiu apie tai vėliau plačiai), o esamą butą paleisčiau nuomai, kad generuoti pasyvias pajamas arba bent jau bankui padengtų paskolą. Nuomą orientuočiau į šeimas. Galvoju, kad nuomočiau legaliai/oficialiai, turbūt šeimai netgi leisčiau deklaruoti pas mane gyvenamąją vietą.
Žiūriu aš į ateitį, galvoju apie savo šeimos kūrimą, taip pat apie didesnes pasyvias pajamas ir kad išdalies jeigu tai yra investicija su "pigia paskola", tai paiimsiu 3k,o ne 2k, todėl ir galvoju apie 3k, butą, nors dabar esu vienišas. Bet man patinka erdves ir tolimoje ateityje planuočiau apie kapitalinius remontus.

Dabartinis variantas
Būstas įsigytas tarkime už 75k€
Palūkanos bankui 300€
Nuoma 550€ atskaičius gpm.
Blogam įvykiui pagalvė 8k€.
Gautą pelną investuočiau į ETF arba skirčiau išlaidoms.

Pesimestiškesnis (krizinis) scenarijus:
Būstas įsikytas už 80k€.
Kad palūkanos bankui būs 4,5%.
Įmoka bus 405€ mėn.
Nuoma 400€ (atskaičius GPM)
Blogam įvykiui pagalvė 6k€.
Taigi bent jaučia tikuosi kad nuoma padengs išlaidas bankui.

- Esu "žalias" šioje srityje. Todėl norėčiau jūsų nuomonės, ar tai nėra per daug "kosmonautiška"?
- Kur galėčiau rasti literatūros/informacijos plačiau apie nuomos verslą, NT įsigyjimus?
- Ką bankas darytų, jeigu praneščiau jam apie tai, jog žadu nuomoti butą prieš 1-įmant paskolą,2-jau paėmus paskolą?
Kol kas aš niekur neskubėsiu, nes dėl covid19 viskas gali keistis. Noriu pasidalinti savo mintimis.
Manau, kad dabar bankai rezervuotai žiūri į finansavimą ir planas turi dvi silpnas vietas:

1. Pradinis įnašas gali būti didesnis nei tikiesi dėl prastos buto būklės
2. Bankai nėra linkę (arba bent taip sakė man dviejų bankų vadybininkės) finansuoti "nudrengtų" butų, nes jų likvidumas mažas.

Nesu tikras dėl remonto kainų Vilniuje, bet kapitalinis remontas už 5k atrodo optimistiškai. Apie investavimą į NT pagrindus rekomenduoju perskaityti šią knygą.
:arrow: REVOLUT PASKOLA INVESTICIJOMS BONDORA. (ATNAUJINTA 10.15)

Bondora 688%, FinBee 18%%, FinBee.cz 0%, Omaraha, 12.9%, EvoEstate 11.41%, Reinvest24 13.2%

laurizas
Užkietėjęs Mustachian
Pranešimai:1322
Užsiregistravo:Ant Bal 16, 2019 8:28 am
Išsiųsta patiktukų: 145
Gavo patiktukų: 209

Standartinė laurizas » Ant Rgp 11, 2020 9:31 am

GlobRock rašė:
Ant Rgp 11, 2020 8:05 am
Nuomą orientuočiau į šeimas.
Apdaila nusidėvi daug sparčiau su vaikais. Sudarinėjant sutartį reikėtų tai įvertinti.

Vartotojo avataras
GlobRock
Naujokas
Pranešimai:29
Užsiregistravo:Ant Geg 12, 2020 2:03 pm
Išsiųsta patiktukų: 4
Gavo patiktukų: 2

Standartinė GlobRock » Ant Rgp 11, 2020 9:37 am

laurizas rašė:
Ant Rgp 11, 2020 9:31 am
GlobRock rašė:
Ant Rgp 11, 2020 8:05 am
Nuomą orientuočiau į šeimas.
Apdaila nusidėvi daug sparčiau su vaikais. Sudarinėjant sutartį reikėtų tai įvertinti.
Sutinku, todėl patikslinu, kad pradžioje daryčiau ne kapitalinį, bet kosmetinį remontą, ty. naujai nudažytos sienos, sukločiau naujas parketlentes ir jeigu ką reikia, sudėčiau naujai į vonią ir virtuvę. Maždaug taip.
NT namų darbai: Investicijos į Ispaniją: https://globrock.eu/blog/nt-namu-darbai ... gaivinimas

Vartotojo avataras
MeanDog
Pradedantis Mustachian
Pranešimai:60
Užsiregistravo:Ket Sau 02, 2020 7:34 pm
Išsiųsta patiktukų: 47
Gavo patiktukų: 14

Standartinė MeanDog » Ant Rgp 11, 2020 12:58 pm

Na buto būklės gali skirtis, bet taip atrodo, kad pradžioj padažysiu ir kažką tik pakeisiu. Bet buto remontą ganėtinai sunku išdalinti į dabar ir kada nors dalis. Nes auditorija kuri norėtų nuomotis paremontuotą senos statybos butą yra ... na švelniai tariant finansinių sunkumų turinti šeima. O tau tai reikštų daugiau aktyvaus darbo su nebūtinai kas mėnesį kapsinčia nuoma.

ETF ir tik ETF matyčiau, jeigu domina pasyvios pajamos. Seno buto prikėlimas ir jo nuoma yra aktyvus ir labai aktyvus darbas. Kas liečia ROI iš seno buto gal išspausi 7% ROI. Tai mano galva užsikrauti nelikvidų turtą dėl 7% neverta.

pliumbum
Mustachian
Pranešimai:248
Užsiregistravo:Ant Kov 10, 2020 1:43 pm
Išsiųsta patiktukų: 1
Gavo patiktukų: 49

Standartinė pliumbum » Ant Rgp 11, 2020 2:23 pm

Mano matoma pagrindinė rizika - kad pats planuoji net nebūti Lietuvoje tuo laikotarpiu. Tai gali labai didelių bėdų kilti, jeigu nuomininkai nustos mokėti, sugalvos išeiti ir t.t. Skrisi tvarkyti situacijos?

Vartotojo avataras
GlobRock
Naujokas
Pranešimai:29
Užsiregistravo:Ant Geg 12, 2020 2:03 pm
Išsiųsta patiktukų: 4
Gavo patiktukų: 2

Standartinė GlobRock » Ant Rgp 11, 2020 7:41 pm

pliumbum rašė:
Ant Rgp 11, 2020 2:23 pm
Mano matoma pagrindinė rizika - kad pats planuoji net nebūti Lietuvoje tuo laikotarpiu. Tai gali labai didelių bėdų kilti, jeigu nuomininkai nustos mokėti, sugalvos išeiti ir t.t. Skrisi tvarkyti situacijos?
Nežadu skristi tvarkyti situacijos, bet dėl šio atvejo prašysiu, kad mano giminaičiai patarpininkautų.
MeanDog

Na buto būklės gali skirtis, bet taip atrodo, kad pradžioj padažysiu ir kažką tik pakeisiu. Bet buto remontą ganėtinai sunku išdalinti į dabar ir kada nors dalis. Nes auditorija kuri norėtų nuomotis paremontuotą senos statybos butą yra ... na švelniai tariant finansinių sunkumų turinti šeima. O tau tai reikštų daugiau aktyvaus darbo su nebūtinai kas mėnesį kapsinčia nuoma.
Čia verti mane susimastyti MeanDog'ai, nes aš kaip tik įsivaizdavau, kad šeimos yra didesnis stabilumo garantas nuomai, negu vienas asmuo, studentai, ar netgi poros. O jeigu ir pora išsinuomotų, galėtų trečią kambarį naudoti kaip darbo kambarį, pvz prie kompiuterio. Taip pat ar dažnos/dauguma porų kurios nuomoja senesnės, bet gražų butą yra tos šeimos, kurios turi finansinių sunkumų?
NT namų darbai: Investicijos į Ispaniją: https://globrock.eu/blog/nt-namu-darbai ... gaivinimas

Sitis
Mustachian
Pranešimai:204
Užsiregistravo:Sek Kov 17, 2019 8:02 pm
Išsiųsta patiktukų: 8
Gavo patiktukų: 38

Standartinė Sitis » Tre Rgp 12, 2020 5:41 am

Sveikas GlobRock,

Kai ką reziumuojant, kai kas šiaip papildomai:

1) Pasirinktas NT variantas ir nuomininkų tipas patys iš savęs generuoja papildomas rizikas. Kaip visi jau ir minėjo. Kadangi nebūsi LT, o ir giminaičiai patys labai patenkinti turbūt nebus terliotis su negerais nuomininkais (niekada nežinai ką gausi, mokią tvarkingą šeimą ar iš pažiūros "tvarkingą"). O ir pačiam bus streso būnant už Lietuvos ir žinant kad kažkas negerai vyksta su butu. Turi įvertinti kad bent kartą ar kelis per metus kažko reikės vis tik atskristi. Įskaičiuok tai į savo atsiperkamumo formulę.
Nuomavau butą kažkada senos statybos 3k pats. Tai jei ne kas mėnesį, tai bent jau kas du - vis kažko reikėdavo nuvažiuoti. Įvairūs gedimai, nuomininkų pasikeitimai ir pan.
2) Įvertink, kad jei šeima su nepilnamečiais vaikais gyvens pas tave bute, net jiem nemokant nuomos, negalėsi jų išspirti jei jie neturės kito ant savęs registruoto gyvenamo ploto. Net jei jie visiškai nevykdys savo kaip nuomininkų pareigų. Teismas gins vaikų teises ir tėvams neturint kito varianto, vaikų teisės bus viršesnės prieš tavo nuosavybės teises. Gali turėti didelių problemų labai ilgam jei ant tokių užsirausi. O kadangi LT pasiūloje turbūt nėra daug legalių butų nuomai šeimoms kuriuose galima prisiregistruoti oficialiai, tikėtinai tapsi taikiniu kokiai nors nevisai gerai šeimai kuri norės chaliavai pagyventi. Nežinau, bet man rodos net ir neesant oficialiai nuomai, t.y. nuomojant nelegaliai, tos šeimos jei ji sugalvos vieną dieną pakeisti spynas ir nebeįsileisti tavęs, net policija negalės išspirti į gatvę su vaikais. Rekomenduos kreiptis į teismą :)

Šiaip gerai kad planuoji, skaičiuoji, modeliuoji worst case scenario. Taip pat įvertink kad pvz esant vėl kokiam karantinui, gali visiškai netekti nuomos pajamų mėnesiais. Ar pajėgsi tuomet padengti banko įmokas iš kitų pajamų. Nes dabartinė pandemija parodė kad nu absoliučiai nieko negali planuoti ir absoliučiai viskas gali atsitikti. Kaip paskutiniam Madfientist podcaste jis minėjo jog irgi planavo turėti du NT skirtinguose kontinentuose ir kas pusmetį keisti gyvenamą vietą, kitą vietą paleidus nuomai. Ir sakė gerai kad nepadarė taip nes dabar sėdėtų su baranka kai negautų jokių pajamų ir reikėtų mokėti dvi paskolas. Taigi - expect the unexpected.

Siūlyčiau pagalvoti apie įvairius variantus PVZ pirkti didesnį butą kažkokioje tvarkingoje vietoje, gal net senamiestyje, ir dalinti į dvi dalis jei įmanoma. Ir paleisti nuomai du nedidelius butukus atskirai. Žinau žmogų senamiestyje paėmusį didelį butą (kurie pagal kvadratus yra pigesni nei maži), padalinusį jį į dvi dalis, sutvarkius nuomai ir paleido per booking ir pan. Tavo atveju per booking nežinau ar veiktų nes nebūtum LT, sunku būtų koordinuoti. Bet šiaip išnuomoti kažkokiem pavieniam žmonėm be vaikų (mažų butų su vaikais nesinuomos) kaip ir būtų variantas. O pačiam grįžus kurti šeimą - darytum remontą, atstatytum į visą dydį panaikindamas kokią nors dekoratyvinę sieną ar "užkaltas" duris ir būtum happy.
Pasimodeliuok įvairius variantus. Taip, gerenėje vietoje reikės galbūt daugiau pradinio įnašo. Bet nebūtinai. Kaip kažkas minėjo, bankai palankiau į tokius butus žiūrės atitinkamai gali prašyti mažiau pradinės įmokos. Taip pat net ir turint šiek tiek didesnę banko įmoką, sugeneruosi daugiau nuomos pajamų, atitinkamai efektas bus panašus jei ne geresnis.


Arba kitas variantas - pirkti butą ten kur žadi gyventi. Jei spekuliuoji kad NT kainos augs, tai turbūt manai kad jos augs global, ne tik LT. Tai koks skirtumas ar turėti NT toje šalyje kur žadi būti ir nemokėti nuomos, ir neturėti bėdų, nei turėti NT ten kur negyveni, turėti nuotolinių rūpesčių, o šalyje kurioje būni - mokėti nuomą :) Kai norėsi grįžti į LT, parduosi butę ten, išsiimsi premium, ir pirksi butą čia ten kur norėsi tokio kokio norėsi. Gyvenimas gyvas, poreikiai keičiasi. Kam prisirišti. Gal PVZ rasi gerą darbą kitam mieste ir norėsi gyventi ten. Atitinkamai visas remote vargas bus veltui nes vistiek turėsi parduot ir pirkti kitą :) Tai jei jau nori spekuliuoti su NT kainom, spekuliuok ten kur reikės mažiausiai Tavo pastangų mažinant galimus nuostolius ir didinant atsiperkamumą ;)
Taip, gali būti sunkiau gauti paskolą butui užsienyje. BET jei turi sukaupęs pradinį įnašą, kaupk toliau ir arba finansuokis iš anksto iš LT, kai kuriais atvejais bankai sutinka finansuoti, arba padirbėk užsienyje, pasidaryk ten pajamas ir pirk butą ten su tos šalies finansavimu.

Beja, nevadinčiau to pasyviomis pajamomis. Čia toks man amerikonizmas kvepia iš Kyosaki knygos apie rat race ir kaip tapti turtingu. Neatsimenu pavadinimo, labai seniai skaičiau. "Rich dad" ar kažkas tokio. Ir daug "mentorių" dirbančių su NT reikalais rekomenduoja prisiimti paskolų ir pasidaryti "pajamas" :)
Kol butas banko, tu tiesiog spekuliuoji kad pajamos gautos iš nuomos padengs įsipareigojimui skolai. Tai nėra pasyvios pajamos. Bent jau mano akimis. Pasyvios būtų jei pvz. už tą sumą kurią turi pirktum ne didelį butą su paskola, o mažiuką be paskolos. Tada tas mažiukas generuotų jau pasyvias pajamas. Čia gal terminologija, bet aš galvoju taip :) Nes jei eskaluoti iki pavyzdžio kai pvz. turi 10 butų senamiestyje ir "generuoji" apie 10.000 pasyvių pajamų. Atrodo kaip ir cool, kol nesakai kad turi apie 2 mln EUR skolos :)

Vartotojo avataras
MeanDog
Pradedantis Mustachian
Pranešimai:60
Užsiregistravo:Ket Sau 02, 2020 7:34 pm
Išsiųsta patiktukų: 47
Gavo patiktukų: 14

Standartinė MeanDog » Tre Rgp 12, 2020 4:23 pm

Čia verti mane susimastyti MeanDog'ai, nes aš kaip tik įsivaizdavau, kad šeimos yra didesnis stabilumo garantas nuomai, negu vienas asmuo, studentai, ar netgi poros. O jeigu ir pora išsinuomotų, galėtų trečią kambarį naudoti kaip darbo kambarį, pvz prie kompiuterio. Taip pat ar dažnos/dauguma porų kurios nuomoja senesnės, bet gražų butą yra tos šeimos, kurios turi finansinių sunkumų?
Spėju tokių šeimų yra nykstamai mažai (ant rankų pirštų galima suskaičiuot).

O bet tačiau įstatymai yra į vienus vartus šeimų su vaikais pusėje (dalis būtent dėl to kategoriškai atsisako nuomoti savo butus žmonėms su vaikais), tai užtenka vieno tokio atvejo, kad tavo butas būtų užšaldytas metams ar keliems (nes piktybinę nemokią šeimą iškraustyti galima tik teismo keliu, teismas nebus itin greitas ir visada teismas nustato protingą terminą per kiek šeima turi išsikraustyti) ir priedo komunalkes taip pat mokėtum tu. Nes negalima nemokiai šeimai išjungti elektros ar pan :)

Kol skaičiau knygas apie "real estate investment with no money down" atrodė, kad NT pirkimas yra žiauriai fainai ir VISADA išeini į pliusą... Tačiau butų nuomotojai labai retai vedasi visas išlaidas ir dar rečiau apie tai pasakoja kam nors. Dažniausia išgirsi sėkmės istoriją, kaip va paėmiau pigiai, pakabinau naujas užuolaidas ir užsienietį įleidau, tai jis +150eur moka viršaus ką lietuviai mokėtų, ieškau dar 3 tokius butus pirkti... Mano asmeninė patirtis sako visiškai priešingus dalykus. Aš excelio žmogus, kur suvedu absoliučiai viską, net dušo užuolaidos keitimą.

Tačiau jeigu jauti, kad viduje šaukte šaukia, kad reikia išmėginti ir pačiam pabūti nuo a iki z būtent buto nuomą, tai tada sakau GO imk ir daryk!
Nes tai bus įdomi patirtis ir tik ji realiai duos suprasti čia tau tokia nuoma ar ne. Pasidėliočiau strategijas ką daryti, jeigu suprantu, kad labai nepatinka ir noriu trauktis ir išsitraukt pinigus atgal.

laurizas
Užkietėjęs Mustachian
Pranešimai:1322
Užsiregistravo:Ant Bal 16, 2019 8:28 am
Išsiųsta patiktukų: 145
Gavo patiktukų: 209

Standartinė laurizas » Tre Rgp 12, 2020 5:27 pm

Sitis rašė:
Tre Rgp 12, 2020 5:41 am
2) Įvertink, kad jei šeima su nepilnamečiais vaikais gyvens pas tave bute, net jiem nemokant nuomos, negalėsi jų išspirti jei jie neturės kito ant savęs registruoto gyvenamo ploto. Net jei jie visiškai nevykdys savo kaip nuomininkų pareigų. Teismas gins vaikų teises ir tėvams neturint kito varianto, vaikų teisės bus viršesnės prieš tavo nuosavybės teises. Gali turėti didelių problemų labai ilgam jei ant tokių užsirausi. O kadangi LT pasiūloje turbūt nėra daug legalių butų nuomai šeimoms kuriuose galima prisiregistruoti oficialiai, tikėtinai tapsi taikiniu kokiai nors nevisai gerai šeimai kuri norės chaliavai pagyventi. Nežinau, bet man rodos net ir neesant oficialiai nuomai, t.y. nuomojant nelegaliai, tos šeimos jei ji sugalvos vieną dieną pakeisti spynas ir nebeįsileisti tavęs, net policija negalės išspirti į gatvę su vaikais. Rekomenduos kreiptis į teismą :)
Šituos teiginius girdžiu ne pirmą kartą ir galiu drąsiai pareikšti, kad jie nuo realybės nutolę. Sėkmingai teismai iškeldinėja nepilnamečius vaikus iš svetimų butų, klausimas tik proceso trukmėje, bet pagal įstatymas tiek šeima su vaikais, tiek prasigėręs bomžas iškeldinami ta pačia tvarka.

Policija į tokius ginčus nesivelia, ginčus sprendžia teismai, parašei labai teisingai, rekomenduos kreiptis į teismą.

Skelbti atsakymą