Asmeninis būstas - investicinio portfelio dalis?

Svarstai pirkti ar nuomotis? Ar verta investuoti į NT? Diskutuojame temomis, kurios susijusios su NT pirkimu, nuoma ir pardavimu.
Vartotojo avataras
Giem
Pažengęs Mustachian
Pranešimai:358
Užsiregistravo:Ket Rgp 01, 2019 4:59 pm
Išsiųsta patiktukų: 7
Gavo patiktukų: 55
Re: Asmeninis būstas - investicinio portfelio dalis?

Standartinė Giem » Pir Gru 07, 2020 4:06 pm

Tai tada ir dėk:
- grąžinamą paskolą - prie savo NW (nerealizuoto)
- paskolos palūkanas - prie išlaidų
Mano blogas http://giem.lt

laurizas
Užkietėjęs Mustachian
Pranešimai:1322
Užsiregistravo:Ant Bal 16, 2019 8:28 am
Išsiųsta patiktukų: 145
Gavo patiktukų: 209

Standartinė laurizas » Pir Gru 07, 2020 6:24 pm

šešinuliai rašė:
Pir Gru 07, 2020 2:14 pm
Aš čia klausinėju, nes noriu kažkaip savęs neapgaudinėti. Norėčiau neliesti NT, bet nenoriu ir taip, kad buildinu buildinu 20 metų turtą ir tada staiga iš kažkur neapskaityti random 200k Net Worth atsiranda, nes pakeičiau gyvenamąją vietą pvz. ir realizavau NT prieaugį. Nu šiek tiek nesąmonė taip, jei jau viską skaičiuoju.

Tai va ir nesurandu kur tą NT padėti, kad rodytų realią situaciją.
Jei nėra planų parduoti 3 kambarių buto Senamiestyje ir keltis į 2 kambarių tarybinės statybos būtą Skuode, tai šiandien ta reali situacija tokia, kad butas tau pinigų negeneruos. Kai/jei pradės suktis mintis apie išsikėlimą ir NT prieaugio realizavą, tada reali situacija reikalaus NT kainų skirtumą "padėt" į portfelį, nes iš to skirtumo galėsi pragyvent. Sakyčiau ta reali situacija bus dinamiška, todėl nematau reikalo dabar priiimti sprendimą, kur tą NT padėti.

Vartotojo avataras
šešinuliai
Pažengęs Mustachian
Pranešimai:375
Užsiregistravo:Šeš Lap 09, 2019 12:37 pm
Išsiųsta patiktukų: 49
Gavo patiktukų: 96

Standartinė šešinuliai » Pir Gru 07, 2020 7:29 pm

Planuose tai nėra, bet ką aš žinau koks aš būsiu po 20 metų, todėl kažkur norisi atvaizduoti tą lankstumą. Vienam NT gali pasirodyti kaip superinė investicija ir leis parduoti butą Vilniuje, grįžti į tėviškę ir taip atsiras papildomi 100k bei potencialiai 5 metais ankstesnė FI. Kitam NT gali buti net išlaida, nes augant šeimai reikės vis didesnio būsto ir jo įsigijimui net teks pardavinėti investicinius vienetus. Hmmm.

Turbūt įtrauksiu į Net Worth ir kasmet didinsiu equity paskolos įmokomis. Bet vertės labai nenoriu indeksuoti, nes net būsto kainai ir padvigubėjus, kažkur vistiek reikės gyventi ir pardavus dabartinį NT, naują pirksiu už tą pačią padvigubėjusią kainą. Tai tas ant to.

Na gerai, o paskutinis - teisingai taupumo normai suskaičiuoti, 500 Eur paskolos įmoką reiktų ir traukti į išlaidas, ar visgi 250 į išlaidas, 250 kaip investicija? Skirtumas nemažas, tad nenoriu paskui žmonių apgaudinėti :)) Kaip čia kaži tarp global FIRE'istų įprasta, tų kur gyvena su 50-70% saving rate'u :))
Mano kelionė milijono link: šešinuliai.lt

Vartotojo avataras
Mr. BM.
Patyręs Mustachian
Pranešimai:726
Užsiregistravo:Ant Vas 26, 2019 12:13 pm
Išsiųsta patiktukų: 29
Gavo patiktukų: 83

Standartinė Mr. BM. » Pir Gru 07, 2020 7:40 pm

Nematau prasmės kodėl šiuo metu turėtum 250€ priskirti prie investicijų. Jeigu šiai dienai tai yra tavo vartojimas/išlaidos, vadinasi priskiri prie išlaidų ir tiek.

Kai išdrįsi priimti sprendimą ir parduosi ar išnuomosi dabartinį NT, tada ir priskirsi dalį turto prie investicijų. Kitaip gi gautųsi ne kas kita, kaip savęs apgaudinėjimas.
Naujausias straipsnis Balticmustache tinklaraštyje: BALTICMUSTACHE INVESTICIJŲ PORTFELIS. 2021 APŽVALGA.

Vartotojo avataras
šešinuliai
Pažengęs Mustachian
Pranešimai:375
Užsiregistravo:Šeš Lap 09, 2019 12:37 pm
Išsiųsta patiktukų: 49
Gavo patiktukų: 96

Standartinė šešinuliai » Pir Gru 07, 2020 7:48 pm

Mr. BM. rašė:
Pir Gru 07, 2020 7:40 pm
Nematau prasmės kodėl šiuo metu turėtum 250€ priskirti prie investicijų. Jeigu šiai dienai tai yra tavo vartojimas/išlaidos, vadinasi priskiri prie išlaidų ir tiek.

Kai išdrįsi priimti sprendimą ir parduosi ar išnuomosi dabartinį NT, tada ir priskirsi dalį turto prie investicijų. Kitaip gi gautųsi ne kas kita, kaip savęs apgaudinėjimas.
Dauguma, įskaitant tave, atsakė, kad gyvenamąjį NT priskiria prie Net Worth. Ir turbūt dauguma mūsų turi NT su paskola. Tad nurašant visą paskolą į išlaidas - iš kur atsiranda tas Net Worth didėjimas?

Va tą ir bandau sau atsakyti, kur čia yra didesnis savęs apgaudinėjimas. Kiekvieną mėnesį išlaidoms nurašyti tik palūkanas, nes kita įmokos dalis didina tavo turtą. Ar visą sumą nurašyti išlaidoms ir tuomet metų gale surprise surprise, iš kažkur Net Worth paaugo +10k. Gal ir nesąmonė skaidyt paskolą, bet kitaip buhalteriškai nelabai sueina.
Mano kelionė milijono link: šešinuliai.lt

Vartotojo avataras
Mr. BM.
Patyręs Mustachian
Pranešimai:726
Užsiregistravo:Ant Vas 26, 2019 12:13 pm
Išsiųsta patiktukų: 29
Gavo patiktukų: 83

Standartinė Mr. BM. » Pir Gru 07, 2020 9:00 pm

šešinuliai rašė:
Pir Gru 07, 2020 7:48 pm
Dauguma, įskaitant tave, atsakė, kad gyvenamąjį NT priskiria prie Net Worth. Ir turbūt dauguma mūsų turi NT su paskola. Tad nurašant visą paskolą į išlaidas - iš kur atsiranda tas Net Worth didėjimas?
Gal ir nesąmonė skaidyt paskolą, bet kitaip buhalteriškai nelabai sueina.
Kai moki įmokas už NT, mažėja skola ir vis didesnė turto dalis tampa tavo. T.y. didėja NW.

Pavyzdžiui skolinuosi 100k, pats dedu 20k už butą. Iš viso buto vertė/kaina yra 120k, bet mano NW yra visgi tik 20k.

Kai per metus grąžinu bankui 10k, mano skola tampa 90k, o buto vertė išlieka (neskaičiuoju augimo paprastumo dėlei). Vadinasi NW tampa 30k, nors per metus patyrei 10k išlaidų.
Naujausias straipsnis Balticmustache tinklaraštyje: BALTICMUSTACHE INVESTICIJŲ PORTFELIS. 2021 APŽVALGA.

Vartotojo avataras
šešinuliai
Pažengęs Mustachian
Pranešimai:375
Užsiregistravo:Šeš Lap 09, 2019 12:37 pm
Išsiųsta patiktukų: 49
Gavo patiktukų: 96

Standartinė šešinuliai » Ant Gru 08, 2020 6:15 am

Mr. BM. rašė:
Pir Gru 07, 2020 9:00 pm
Kai per metus grąžinu bankui 10k, mano skola tampa 90k, o buto vertė išlieka (neskaičiuoju augimo paprastumo dėlei). Vadinasi NW tampa 30k, nors per metus patyrei 10k išlaidų.
Šitą tai suprantu. Bet jeigu išlaida didina tavo NW tiesiogine proporcija 1:1, tai nėra tiesiog išlaida.

Įmonės skaičiuoja EBIDTA, kas yra Earnings before Interest, Depreciation, Taxation, Amortization. Pagal tai skaičiuoja ir savo pelno maržą, nes tiek Interest payment'ai, tiek Depreciation, tiek Amortization nėra purely paprastos išlaidos - jie keičia įmonės Balance Sheet'ą ir didina/mažina įmonės turimą turtą.

Tai aš sakau, kad panašus dalykas vyksta su paskolos įmokomis ir visai yra logikos paskolos įmoką skaidyti į išlaidą (palūkanos) bei turto įsigijimą (skolos dengimas). Įmonės išskiria šias eilutes buhalterijoje (Interest expense ir Debt repayments), tai kodėl mes neturėtume?

Aišku, paprastumo dėlei ir aš linkęs nieko čia neskaidyti ir metų gale tiesiog perskaičiuoti paskolą vieną kartą. Bet buhalteriškai tas tiesiog nelabai sueina, nes papildomas NW atsiranda "iš oro". Nu bet tiek to, susigyvensiu :))
Mano kelionė milijono link: šešinuliai.lt

GKA
Mustachian
Pranešimai:284
Užsiregistravo:Ket Vas 28, 2019 7:41 am
Išsiųsta patiktukų: 49
Gavo patiktukų: 22

Standartinė GKA » Ant Gru 08, 2020 6:38 am

Na, jei jau tikrai reikia tokio tikslumo NW, kaip įmonės skaičiuoja balansą, tada galima apsisunkinti ir pradėti viską skaidyti, kas kur eina. Aš stengiuosi neapsisunkinti sau gyvenimo - Net Worth įtraukiu būsto vertę, kurios neindeksuoju ir kuri realiai net yra gerokai mažesnė už rinkos vertę, įtraukiu būsto paskolos likutį ir taip, vienam kitą padengus turiu kažkokią x likutinę NT vertę savo NW skaičiavime. Paskolos likutį periodiškai atnaujinu, būsto vertė stovi ta pati, nes nors ir ji mažesnė už rinkos, vis vien nežinau už kiek realiai galėčiau realizuoti savo turimą NT, o kol nepardavinėju jo, tol ir nėra labai aktualu.

Į eilines mėnesines išlaidas įtraukiu tik bendrą paskolos įmoką, o bendram pasižiūrėjimui, kiek sumoku už paskolos aptarnavimą atskirai susivedu sumokėtų principal ir interest sumas.

Visos 3 mano paminėtos priemonės nesusiję viena su kita ir netraukiu visko į vieną visumą. NW - yra skirta pasižiūrėti bendrai balanso situacijai, eilinės mėnesinės išlaidos - sekti mėnesinį balansą, bendra sumokėta palūkanų/paskolos įmoku suma - tam atvejui, kai/jei sugalvosiu parduoti NT/grąžinti paskolą anksčiau laiko, pasitikrinti, kiek % kainavo paskolos aptarnavimas.

pliumbum
Mustachian
Pranešimai:248
Užsiregistravo:Ant Kov 10, 2020 1:43 pm
Išsiųsta patiktukų: 1
Gavo patiktukų: 49

Standartinė pliumbum » Ant Gru 08, 2020 3:55 pm

Pas mane excelyje bottom line yra current net worth, kurį apskaičiuoju taip: Fonduose turimos investicijos + grynieji bankų sąskaitose + būsto rinkos vertė - įsipareigojimų suma. Seku šiaip skelbimus, po kiek panašūs butai (ypač mano kvartale, taigi labai gerai palyginami) eina, numetu kokius 10-15 procentų, nes skelbimuose vis tiek daugiau negu reali kaina, ir viskas. Be to, jau šiandien esu nusiteikęs, kad man tokio būsto ilguoju laikotarpiu nereikia, nes pridėtinės vertės iš gyvenimo būtent čia, kai nebereikės eiti į ofisą, nebus. Laisvai galima gyventi bent 30 procentų pigesniame būste, neprarandant jokio kito komforto, neskaitant nuotolio iki VIlniaus centro. Tuos 30 procentų dažniausiai turiu mintyje galvodamas apie portfelio dydį (as opposed to net worth).

Dėl argumentų:

- gyventi vistiek kažkur reikia, tai koks tai turtas?

Priklauso nuo situacijos. Gyvenai sau vienas tame būste, susiradai antrąją pusę su būstu, susituokei, persikraustei - va tau ir turtas. Numirė tėvai, paveldėjai, persikraustei į jų būstą - va tau ir turtas.

- tai yra dažniausiai negative cashflow turtas. Tai yra, papildomai moki, kad jį turėtųm (vs. gaunami dividendai iš VP) - tiek paskolos palūkanų, tiek remontų pavidalu

Remontai gali padidinti būsto vertę. Arba galima juos traktuoti kaip tiesiog savo nuotaikos pasigerinimo išlaidas, kaip ėjimą į kino teatrą. Būna, žmonės ir nuomojamą būstą apsitvarko, jei sutartis ilgesnė. Dėl palūkanų - reikia žiūrėti ir alternatyvius kaštus, moku bendroje sumoje 600 už būstą, kurio nuoma kainuoja 900-1000, o jei imame tik palūkanas ir laikome principal įmoką net worth didinimo įrankiu, tai tik 220 vietoj 900-1000.

- nelikvidus ir nelankstus turtas

Likvidumas - kainos klausimas. Paleidi truputį pigiau negu panašūs kiti objektai, ir turi grynus gana greitai, pilna tykančių gerų pasiūlymų, ir su grynais laukiančių. OK, ne "ant rytojaus", bet nebūtinai tai turi būti labai jau ilgas procesas.

- turi asmeninį prisirišimą, emocijas, ko dažnai neturi kitas VP turtas

Tiesa, bet emocijos silpniems :D jei rimtai, namais vadinau jau gal 10 vietų per gyvenimą, tai sentimentų neturiu jokių.

- gana įprasta paskutinį "gyvenamą" NT palikti vaikams, tad tai yra kaip ir nerealizuotas orinis turtas :)

Jei vaikai adekvačiai auklėti, tai jie nesitikės kažkokių handoutų ir nebūtinai taip reikia elgtis - galima kad ir turint 80 metų parduoti ir tuos pinigus į fondus :) kad kažkas yra "įprasta" - ne argumentas.

pliumbum
Mustachian
Pranešimai:248
Užsiregistravo:Ant Kov 10, 2020 1:43 pm
Išsiųsta patiktukų: 1
Gavo patiktukų: 49

Standartinė pliumbum » Ant Gru 08, 2020 8:25 pm

pliumbum rašė:
Ant Gru 08, 2020 3:55 pm
Pas mane excelyje bottom line yra current net worth, kurį apskaičiuoju taip: Fonduose turimos investicijos + grynieji bankų sąskaitose + būsto rinkos vertė - įsipareigojimų suma. Seku šiaip skelbimus, po kiek panašūs butai (ypač mano kvartale, taigi labai gerai palyginami) eina, numetu kokius 10-15 procentų, nes skelbimuose vis tiek daugiau negu reali kaina, ir viskas. Be to, jau šiandien esu nusiteikęs, kad man tokio būsto ilguoju laikotarpiu nereikia, nes pridėtinės vertės iš gyvenimo būtent čia, kai nebereikės eiti į ofisą, nebus. Laisvai galima gyventi bent 30 procentų pigesniame būste, neprarandant jokio kito komforto, neskaitant nuotolio iki VIlniaus centro. Tuos 30 procentų dažniausiai turiu mintyje galvodamas apie portfelio dydį (as opposed to net worth).

Dėl argumentų:

- gyventi vistiek kažkur reikia, tai koks tai turtas?

Priklauso nuo situacijos. Gyvenai sau vienas tame būste, susiradai antrąją pusę su būstu, susituokei, persikraustei - va tau ir turtas. Numirė tėvai, paveldėjai, persikraustei į jų būstą - va tau ir turtas.

- tai yra dažniausiai negative cashflow turtas. Tai yra, papildomai moki, kad jį turėtųm (vs. gaunami dividendai iš VP) - tiek paskolos palūkanų, tiek remontų pavidalu

Remontai gali padidinti būsto vertę. Arba galima juos traktuoti kaip tiesiog savo nuotaikos pasigerinimo išlaidas, kaip ėjimą į kino teatrą. Būna, žmonės ir nuomojamą būstą apsitvarko, jei sutartis ilgesnė. Dėl palūkanų - reikia žiūrėti ir alternatyvius kaštus, moku bendroje sumoje 600 už būstą, kurio nuoma kainuoja gal 800, o jei imame tik palūkanas ir laikome principal įmoką net worth didinimo įrankiu, tai tik 220.

- nelikvidus ir nelankstus turtas

Likvidumas - kainos klausimas. Paleidi truputį pigiau negu panašūs kiti objektai, ir turi grynus gana greitai, pilna tykančių gerų pasiūlymų, ir su grynais laukiančių. OK, ne "ant rytojaus", bet nebūtinai tai turi būti labai jau ilgas procesas.

- turi asmeninį prisirišimą, emocijas, ko dažnai neturi kitas VP turtas

Tiesa, bet emocijos silpniems :D jei rimtai, namais vadinau jau gal 10 vietų per gyvenimą, tai sentimentų neturiu jokių.

- gana įprasta paskutinį "gyvenamą" NT palikti vaikams, tad tai yra kaip ir nerealizuotas orinis turtas :)

Jei vaikai adekvačiai auklėti, tai jie nesitikės kažkokių handoutų ir nebūtinai taip reikia elgtis - galima kad ir turint 80 metų parduoti ir tuos pinigus į fondus :) kad kažkas yra "įprasta" - ne argumentas.

Skelbti atsakymą